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    主题:关于没有房本房子的买卖
您好,我最近看上一套二手房,但是还没有房本,因为是去年的房子,房本没有办好,问您一下这种情况我的买卖,操作如下,对于我买方来说的 规避风险有多大的保障: 第二种方式是双方直接签订买卖合同,买受人支付一定数额的定金,同时对买卖合同的生效附设一个条件,如约定 “卖家取得小产证后合同开始生效”。这种操作模式的法律依据主要是《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定“民事法律行为可以附条件 , 附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”;《合同法》第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”即当事人对合同的效力可以约定附条件。这操作模式在履行中同样会出现两种违约情形。一种情形是,在合同成立但未生效前,即所附生效条件尚未成就时预购(售)方悔约。 笔者认为,根据《合同法》第八条的规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同,依法成立的合同,受法律保护。”。所以在这一阶段守约方可以要求悔约方实际履行合同或赔偿损失。另一种情形是,合同所附生效条件客观上能够成就,但因预售方看到房价上涨感觉出售吃亏,便恶意阻止条件成就,比如大产证办妥后卖方不配合办理小产证或找其它理由推脱。根据《合同法》第四十五条的规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”。据此,预售方恶意阻止小产证取得的,将被视为合同所附条件成就,期房转让合同已生效,对双方具有法律约束力。不仅双方合同要继续履行,而且违约方还要承担违约责任。这种操作模式对买卖双方来讲都有可靠的法律保障。
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